El sector de la construcción, denostado por numerosas voces (la ‘economía del ladrillo’), aúna una buena parte de las actividades locomotoras del crecimiento económico. Algunas de sus producciones (como la edificación de viviendas) tiene tales efectos de arrastre que es capaz de impulsar el crecimiento económico en su conjunto, eso sí, como reflejo de una mejora de la capacidad de pago de los hogares identificada por el sector promotor. Es éste quien toma el riesgo de volver a construir, una vez los sectores inversores de la industria han iniciado el proceso. Así, de esta suerte, la actividad constructora ‘consolida’ una velocidad de crucero de la economía que garantiza una expansión económica sin sobresaltos.
Esto es lo que parece haber ocurrido desde 2014 en España si se observa la evolución de la inversión en construcción que publica la Contabilidad Nacional: el crecimiento del PIB está sincronizado con la recuperación de la inversión en vivienda en 2014 y en el no-residencial desde 2015. Como hecho estilizado, debería no sorprender este proceso. Lo curioso es que la otra parte de la ecuación, la producción en construcción que debería aparecer contabilizada casi a la par en el VAB, no da señales reales de recuperación hasta muy entrado 2016.
El análisis de los componentes de oferta y demanda en el sector de la construcción y de la vivienda en particular, no dejan lugar a duda de que la obra real no se ha producido hasta este último año: mínimos históricos sin crecimiento en el consumo de cemento (alrededor del millón de toneladas cuando en media se consumían tres millones) y mínimos históricos en las viviendas iniciadas (por debajo de las 4 mil viviendas mensuales cuando la media de largo plazo ha sido de 40 mil). La menor actividad es el reflejo de la debilidad de la demanda, sometida a una severa restricción de crédito (con alrededor de 50 mil hipotecas concedidas al trimestre cuando la media de largo plazo estaba en las 200 mil) que se suma a la menor capacidad de pago (con las rentas del trabajo creciendo a tasas negativas del -2% en media) de un creciente número de hogares en unas condiciones económicas que le dan pocas posibilidades de entrar en el mercado.
Las cifras de inversión positivas que registra la Contabilidad Nacional proceden de dos orígenes dispares que han podido movilizar los indicadores e iniciar la recuperación. El primero, se relaciona con una suerte de medida contra-cíclica originada en los aumentos de licitación oficial en 2014 (indicador adelantado de la inversión que computa el valor que, contra presupuesto público, se destinará a construir infraestructuras y equipamientos) que bien puede ser el responsable de parte del incremento (efímero) de la actividad en edificación (¿pública?) y en ingeniería civil, como identifica la encuesta de coyuntura del Ministerio de Fomento, pero cuyo impulso desapareció en el plazo de un año. El segundo origen de inversión, más estable y sostenido, procede del exterior, mostrando un flujo continuo y creciente desde 2010, de capital extranjero que se acelera en 2014, dirigido mayoritariamente a actividades inmobiliarias (compras de edificios para la gestión), pero ya en el último año, a construcción directamente. Este flujo se relaciona con sostenimiento de los niveles de edificación de almacenes e instalaciones agrícolas, y con la recuperación incipiente del VAB de la construcción ya a final de 2015. No es la vivienda[1], por tanto, el sector que activa la recuperación constructora en España y su aparente efecto motor.
«La demanda, fundamentalmente la doméstica, se orienta al alquiler en mayor medida que a la propiedad dado que no se ha resuelto aún en España el problema de falta de financiación para facilitar la compra de vivienda a los hogares, además de la injusta menor oportunidad que tienen las parejas jóvenes españolas resultante de las pésimas condiciones en el mercado de trabajo».
Paralelamente, el mercado existente (segunda mano) ha vivido algunos años de una intensidad en su actividad inusual en un período de crisis profunda como la experimentada en España: Los precios bajos; la presencia de fondos dispuestos a aprovechar la necesidad de capitalización de grandes sociedades para tomar posiciones en el mercado inmobiliario español; el incentivo de inversión de largo plazo como protección frente a los desajustes de los mercados financieros y a la incertidumbre; la oportunidad de obtener buenos activos inmobiliarios a precios competitivos; la elevada movilidad de la población trabajadora, junto con el atractivo de las costas españolas… Todo ello ha generado que tanto agentes privados como públicos hayan intercambiado edificios (de oficinas, áreas comerciales, logísticos) para la gestión, y viviendas, manteniendo un ritmo de transacciones de entre 350-400 mil viviendas/año durante toda la crisis económica[2], es decir, alrededor del 50% del volumen del año de máxima actividad. En el caso de las viviendas, los compradores protagonistas son residentes españoles (son el 82,5% de los compradores de viviendas entre 2013 y2015) lo que pone de manifiesto cómo el ajuste de los precios ha sido un atractivo relevante para mantener la tensión de demanda interna en el mercado, posiblemente evitando un hundimiento mayor de sus precios.
La situación en 2016 y sus expectativas son de clara (aunque lenta) recuperación, con presencia de la demanda en todos los segmentos del mercado inmobiliario. Una buena prueba de ello es la fuerte aceleración de los alquileres de viviendas que desde 2015 experimentan ciudades donde la actividad económica se recupera (eso sí, la recuperación no es general aún, y se concentra en las regiones más dinámicas económicamente). Sin embargo, la demanda, fundamentalmente la doméstica, se orienta al alquiler en mayor medida que a la propiedad dado que no se ha resuelto aún en España el problema de falta de financiación para facilitar la compra de vivienda a los hogares, además de la injusta menor oportunidad que tienen las parejas jóvenes españolas resultante de las pésimas condiciones en el mercado de trabajo. La desaparición de un mercado hipotecario que funcionaba razonablemente bien no ha sido resuelta, por lo que la restricción de crédito continúa, perpetuando el problema de falta de accesibilidad. Si la demanda masivamente se orienta al alquiler, la economía española perderá (como ocurrió en Reino Unido la pasada década) la posibilidad de crecimiento que brinda la edificación. La cuestión es si se necesitan más viviendas en España de las que hay, pero esto es algo que debe ser respondido por los nuevos hogares jóvenes que se incorporan al mercado de trabajo, si no emigran.
[1] La vivienda, en tiempos normales, contribuye en un 40% en la inversión total en construcción de una economía. Su aportación al VAB final tiene una media, estimada en la literatura, de un 4% o más si se está en la fase creciente del ciclo edificador de largo plazo. Su actividad tiene, además, un mayor efecto de arrastre que la obra civil sobre la economía por el elevado número de productos que se utilizan para la construcción y, posteriormente a la edificación, asociados a las necesidades de las viviendas, además de ser un gran generador de empleo por su fuerte dependencia de la mano de obra.
[2] El máximo número de transacciones residenciales en España se produjo en el año 2006 con 955 mil transacciones. Fuente, Ministerio de Fomento.
Esta entrada es un resumen del artículo Coyuntura inmobiliaria, momentum y evolución probable, publicado en el número 256 de Cuadernos de Información Económica. Puede acceder aquí al sumario y la descarga de la revista.
