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Una burbuja lejana

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La participación del sector inmobiliario y su financiación en la crisis vivida por España en los últimos años se encuentra ya bien documentada. Su dimensión e implicaciones sociales ha hecho que se genere una cierta estigmatización de aquello que tiene que ver con la construcción y que se haya acudido con frecuencia a la apelación tradicional –muy comentada ya antes de la crisis– de que España precisaba de una mayor diversificación productiva por la elevada participación en el PIB de los servicios y de las propias actividades de naturaleza inmobiliaria.

En los últimos meses, algunos datos han sugerido que había un cierto renacer del negocio inmobiliario, con una participación destacada en la generación de empleo. Asimismo, son repetidas en la prensa las noticias sobre la creciente competencia entre los bancos en la concesión de hipotecas. Estas informaciones han generado en ocasiones opiniones que hablan del “renacer” del sector, sugiriendo incluso que se están repitiendo los errores del pasado que desembocaron en la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, es muy difícil sostener que esos riesgos estén ahora presentes. De hecho, resulta incluso complicado hablar de recuperación inmobiliaria porque los datos sugieren que lo que se está produciendo es, en todo caso, una estabilización. Además, ninguno de los datos que muestra una mejora en indicadores relacionados con la vivienda, la construcción o su financiación es comparable a los que se mantenían en los años anteriores a la crisis.

Por otro lado, aunque la diversificación productiva puede ser tan necesaria como saludable para la sostenibilidad del crecimiento, sólo puede alcanzarse con persistencia en las reformas estructurales. Asimismo, esa diversificación no implica que la construcción no tenga que tener un papel más representativo en el conjunto de la economía, alejado del que se observó en los años de la burbuja inmobiliaria pero, sin duda, mayor que el de los últimos años.

En lo que se refiere a precios de la vivienda, los indicadores más recientes no avalan una recuperación vigorosa, sino más bien un crecimiento a saltos, irregular. Corroboran que lo que está ocurriendo recientemente con los precios es una estabilización más que una franca recuperación. No sin ciertas discrepancias.

Otra comparación interesante entre el entorno pre-crisis y el actual en el mercado inmobiliario se refiere a las transacciones y su financiación. La vertiente crediticia ha sido identificada también como una parte importante del mecanismo de generación de la burbuja de activos previa a la crisis. En este sentido, las noticias recientes sobre la observación de un repunte en el negocio hipotecario han provocado en ocasiones una cierta sobrerreacción respecto a su potencial efecto negativo, temiendo un crecimiento excesivo de la demanda hipotecaria a expensas del riesgo. Sin embargo, las cifras tampoco ofrecen evidencia que justifique estos temores. Si se observa el número de hipotecas constituidas sobre vivienda en España, en junio de 2015, la cifra fue 21.454, un 20,6% más que en junio de 2014. Aún cuando este incremento es significativo, de nuevo es el bajo punto de partida de las comparaciones el que parece indicar un crecimiento mayor.

“Los datos apuntan a que el mercado inmobiliario en España ha entrado en una fase de estabilización y camina hacia una normalización que comprende una contribución mayor de la construcción, más moderada que en los años anteriores a la crisis pero más acorde con su participación natural en la estructura productiva de España”.

Las transacciones de venta de vivienda también muestra más estabilización que crecimiento sostenido. Según el INE, en julio de 2015 se realizaron 67.041 transacciones de compraventa, lo que supone un 10,2% de incremento respecto a julio de 2014. Sin embargo, son cifras que están aún lejos de las 121.687 operaciones que se realizaron en enero de 2007, con el mercado aún en plena efervescencia.

En todo caso, en los años anteriores a la crisis, la ratio “viviendas hipotecadas/viviendas vendidas” se encontraba en el entorno de la unidad o incluso la superaba, lo que sugería que la actividad financiera hipotecaria trascendía en muchas ocasiones la propia financiación de la compra. Sin embargo, esta ratio ha caído considerablemente llegando a un mínimo de 0,22 en julio de 2013 y encontrándose en junio de 2015 (último dato disponible) en 0,34. Esto sugiere que buena parte de las transmisiones de viviendas de los últimos años se están realizando con compras en efectivo y, muy probablemente, un número importante de ellas no estén siendo realizadas por hogares sino por inversores especializados.

Todos los datos analizados apuntan a que el mercado inmobiliario en España ha entrado en una fase de estabilización y camina hacia una normalización que comprende una contribución mayor de la construcción, más moderada que en los años anteriores a la crisis pero más acorde con su participación natural en la estructura productiva de España. Este proceso será progresivo también porque la financiación de la demanda se ve condicionada por el proceso de desapalancamiento de la economía y por una tasa de desempleo aún elevada que condiciona significativamente el riesgo de crédito.

Esta entrada es una versión resumida del artículo El sector inmobiliario español: ¿recuperación o estabilización?, disponible aquí y publicado en el número 248 de Cuadernos de Economía Española

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