La vivienda registró un crecimiento interanual del 12,1% en el tercer trimestre de 2025 (último dato disponible), según las cifras publicadas por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Como consecuencia, en el tercer trimestre de 2025, el precio medio en España del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 2.153 euros, lo que supone un 2,5% más que el valor máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Esta revalorización, que es heterogénea por provincias, se muestra en el mapa 1.
La recuperación del precio de la vivienda ha sido prácticamente ininterrumpida desde el mínimo registrado en 2014, con el paréntesis de 2020, consecuencia del cierre de la economía por la pandemia. Esta recuperación fue relativamente suave hasta 2021, con un avance medio anual del 1,8%, pero, a partir de dicho año, el crecimiento del precio de la vivienda se intensificó, alcanzando tasas medias anuales del 6%. La aceleración ha ido de la mano de un incremento en el ritmo de crecimiento de la población, que, si bien había comenzado a registrar tasas de avance positivo en 2016 (tras varios años de descenso), se vio interrumpido en 2020 y 2021 (en los que registró crecimientos moderados) y, seguidamente, se reactivó, con incrementos medios anuales de en torno al medio millón de habitantes en los años 2022 y posteriores.
Desde que comenzó dicha aceleración, a finales de 2021, hasta el último dato disponible (tercer trimestre de 2025) la población ha registrado un crecimiento acumulado del 4,1%, mientras que el el precio de la vivienda aumentó un 27,1% en el conjunto del país. Las cifras por provincias muestran cierta correlación entre el comportamiento de ambas variables (gráfico 1) y ponen de manifiesto las grandes diferencias existentes entre territorios, pudiendose agrupar estos en cuatro grupos en relación a la evolución media del país.
Así, tenemos un primer grupo con seis provincias, en las que el crecimiento de la población y del precio de la vivienda fueron superiores a la media nacional (círculos en el gráfico 1). Estas regiones se caracterizan por ser dinámicas económicamente o, como el caso de Guadalajara, por beneficiarse de “efectos frontera”.
Por el contrario, hay un segundo grupo –el más numeroso–, conformado por 30 territorios en los que tanto el crecimiento de la población como el del precio de la vivienda fue más débil que la media del conjunto del país (triángulos en el gráfico). En esta agrupación hay seis provincias, fundamentalmente de la España “vaciada”, en las que la población descendió (zona sombreada del gráfico) y, a pesar de ello, sus precios registraron avances positivos, aunque modestos.
El tercer grupo lo componen ocho provincias en las que el precio subió más que la media nacional, pero su población registró una evolución más débil que la del conjunto del país. Algunas tienen atractivo turístico como Cádiz, Santa Cruz de Tenerife o Cantabria (cuadrados en el gráfico).
Por último, la cuarta agrupación la conforman ocho provincias en las que la población creció más que la media nacional y, en cambio, el precio avanzó menos (rombos en el gráfico). Dentro de este grupo se encuentran las cuatro provincias catalanas.
En suma, pese a que en la actualidad el precio de la vivienda registra intensos crecimientos a nivel nacional y en todas las provincias, es visible una gran disparidad regional que va de la mano, con una cierta correlación, del comportamiento de la población en las provincias en los últimos años.
