Entre las muchas cosas que ha dejado la crisis, la corrección en los precios de la vivienda y el debate sobre aspectos como cláusulas suelo o los desahucios nos hablan de una burbuja que explotó y que aún esparce sus pedazos. Sin embargo, en cada dato de subida de precios o aumento de las transacciones se quiere ver muchas veces algo más que la realidad de una moderada recuperación inmobiliaria. Se escuchan, incluso, opiniones que sugieren que el entorno de mercado tiene un tufo que recuerda al de principios de la década de 1990. No creo que en estos momentos se esté gestando una nueva burbuja inmobiliaria en España. Las dificultades financieras y del mercado de trabajo son, por ahora, suficientes para prevenirlo. Porque lo que sí que hay que reconocer, tal vez, es que los fundamentos legales y los incentivos a alimentar burbujas especulativas no han cambiado demasiado.
La semana pasada el INE informó que los precios de la vivienda subieron un 3,9% en el segundo trimestre del año aunque el último dato de compraventas, del mes de julio, arrojaba una caída del 1,1% interanual. El propio INE indicó que esta reducción de las transacciones era coyuntural porque los Registros de la Propiedad suspendieron la inscripción de algunas hipotecas tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre el carácter abusivo de algunas cláusulas sobre el tipo de interés de demora. Teniendo en cuenta el (bajo) punto de partida del mercado inmobiliario y el contraste entre las cifras de los años anteriores a la crisis y las actuales, lo que se está observando es una normalización inmobiliaria pero no un crecimiento sostenido, imparable o potencialmente peligroso.
«Lo que sí que hay que reconocer, tal vez, es que los fundamentos legales y los incentivos a alimentar burbujas especulativas no han cambiado demasiado.»
Parte de los datos de crecimiento inmobiliario responden, además, a circunstancias excepcionales. Se estima que los inversores compran una de cada cuatro viviendas. En junio, hubo 38.856 compraventas y 25.274 hipotecas registradas, lo que da una idea de las operaciones que se realizan en efectivo, algo obviamente no al alcance de la mayoría. Asimismo, la segmentación por mercados es abrumadora, con un 45% de las operaciones de compraventa concentradas en Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia. Hay que tener también en cuenta que hay más de 500.000 viviendas construidas y sin estrenar en España. En 2006 se construyeron 856.561 viviendas. Diez años después esta cifra estará en torno a las 40.000.
Con un stock tan elevado, con salarios más moderados, con un desempleo aún muy importante y con niveles de deuda privada a la baja pero aún abrumadores, es difícil esperar que la demanda relance el mercado inmobiliario hacia la fiebre (y convalecencia) del pasado reciente. Sin embargo, gran parte de los ayuntamientos anhelan facilitar suelo en las mejores condiciones para promotores, en un contexto de importantes dificultades financieras para los entes locales. Asimismo, muchos promotores reclaman ese suelo, sugiriendo que se necesitará para cubrir la demanda. Mientras tanto, algunas zonas costeras y periféricas a núcleos urbanos nos dejan el recuerdo de promociones que nunca se vendieron ni se venderán.
