Las SOCIMI y el mercado inmobiliario

La penetración de las SOCIMI en el mercado inmobiliario español

Las SOCIMI fueron introducidas en España en el año 2009, con el objetivo principal de proporcionar liquidez a los activos inmobiliarios en un contexto de recesión económica, con especial incidencia en el sector inmobiliario. Pero no fue hasta 2013, cuando las modificaciones regulatorias propiciaron un desarrollo mayor de este tipo de vehículos.

Su actividad principal «es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas entre otros». Su funcionamiento consiste en la captación de financiación a través de inversores, institucionales y/o minoristas, para la inversión en bienes inmuebles que se destinen al mercado de alquiler.

Las SOCIMI son sociedades anónimas que cotizan en el Mercado Continuo o en el Mercado Alternativo Bursátil (en adelante, MaB), con un capital social mínimo de 5 millones de euros y cuyo balance debe estar formado en, al menos, un 80% por activos inmobiliarios destinados al arrendamiento. Deberán permanecer en alquiler durante, al menos, tres años, sin restricciones en términos de apalancamiento (financiación ajena) y con obligación de repartir como dividendos una parte de las rentas generadas. Además, cuentan con una fiscalidad favorable, en tanto en cuanto es un vehículo casi exento de tributación.

En la actualidad se encuentran cotizando 19 SOCIMI en España, 15 de ellas en el MaB, mientras que, las de mayor tamaño (Merlin Propierties, Lar España, Axia Real Estate e Hispania) lo hacen en el Mercado Continuo. La capitalización total supera los 7.000 millones de euros y, en su conjunto, representan unos activos totales por valor superior a 9.000 millones de euros. Con datos a 2015, dos tercios del crecimiento desde mínimos (mayo 2012) en la capitalización del sector inmobiliario corresponden a las SOCIMI.

A 17 de junio de 2016

Las SOCIMI como agente dinamizador del mercado inmobiliario

El atractivo económico-financiero que han despertado las SOCIMI en los dos últimos años se observa a través del comportamiento de su cotización. Su variación diaria anualizada se eleva hasta el 6,0% desde el momento de su salida al mercado hasta la actualidad, no existiendo ningún activo financiero o inmobiliario que bata esta rentabilidad en estos momentos.

GRÁFICO 1

Fuente: Afi, Bolsa de Madrid, CNMV, compañías

Este favorable comportamiento de la cotización de las SOCIMI se asienta sobre (i) la evolución al alza de la renta de alquiler de los inmuebles, así como (ii) las expectativas de revalorización futura de los mismos.

En lo que respecta a la renta de alquiler de los inmuebles, las características más relevantes en su determinación tienen que ver con su localización geográfica y tipología.

En primer lugar, la práctica totalidad de los activos inmobiliarios de las SOCIMI se localizan en el centro de las ciudades (incluso en las zonas prime) o próximos a las mismas, lo que llevan aparejadas rentas de alquiler habitualmente más altas que si los activos estuviesen en otro tipo de localizaciones.

«La evolución al alza de su cotización, el importante volumen de capitalización y la reciente inversión en la constitución de 9.000 millones de euros de activos inmobiliarios, son un reflejo de la expectativa de los inversores sobre la revalorización futura de los inmuebles que arriendan las SOCIMI».

En segundo lugar, las SOCIMI han concentrado su inversión en (i) oficinas, (ii) locales comerciales y (iii) hoteles, que coinciden con aquellos sectores económicos sobre los que se ha asentado la fase de recuperación económica actual, dando margen a rentas de alquier más altas y/o con evolución alcista.

Por otro lado, la fuerte inversión en activos inmobiliarios no residenciales registrada en los dos últimos años da muestras de las expectativas de revalorización de este tipo de inmuebles. Pasados tres años desde su adquisición y arrendamiento, las SOCIMI pueden liberar los activos arrendados y beneficiarse de las plusvalías que generen con la operación de compraventa de los mismos. Pues bien, en 2015, la inversión en este tipo de activos alcanzó los 13.000 millones de euros (máximo histórico), de la que, al menos, un 40% fue realizada por las SOCIMI.

Conclusiones

Las SOCIMI se regularon en 2009, pero no fue hasta 2013 cuando se convirtieron en importantes vehículos de inversión del sector inmobiliario.

Aunque todavía es pronto para constatar la verdadera contribución de las SOCIMI a la dinamización del mercado inmobiliario en España, la evolución al alza de su cotización, el importante volumen de capitalización y la reciente inversión en la constitución de 9.000 millones de euros de activos inmobiliarios, son un reflejo de la expectativa de los inversores sobre la revalorización futura de los inmuebles que arriendan (generalmente, oficinas, locales comerciales y hoteles).

De confirmarse esta tendencia, el sector inmobiliario consolidaría la reciente recuperación a la que asiste en la actualidad, tanto en ventas, como en actividad y precios de los activos.

Esta entrada es un resumen del artículo Las SOCIMI y el mercado inmobiliario, publicado en el número de julio de 2016 de Cuadernos de Información Económica. Puede acceder aquí al contenido completo de la revista.