Según el índice que elabora el INE, los precios de la vivienda dejaron de caer en el segundo trimestre de 2014, tras haber registrado un ajuste a la baja del 36% en relación a los precios medios de 2007. Teniendo en cuenta el aumento que registró el IPC en ese mismo periodo, el ajuste real alcanza un 44%, cifra similar a la que han experimentado otros países que, como España, registraron una burbuja inmobiliaria en los años pre-crisis. Tras tocar fondo, los precios comenzaron a recuperarse, habiendo subido un 6,6% hasta el tercer trimestre de este año. Además, como se ve en el gráfico 1, la recuperación va cobrando fuerza, de forma que el aumento interanual del tercer trimestre es del 4,5%, tasa que no se observa en ningún otro indicador de precios. En todo caso, este es un mercado muy segmentado, y los datos anteriores son medias que esconden una gran divergencia entre zonas geográficas o tipos de viviendas. Así, el aumento interanual alcanzaba un 8,4% en Baleares y un 6,9% en Madrid, pero sólo un 1,3% y 1,2% en Aragón y La Rioja, respectivamente.
GRÁFICO 1
Fuente: INE.
GRÁFICO 2
Fuente: Banco de España.
En todo caso, además de los precios, hay otros indicadores de lo que cuesta comprar una vivienda, que, en muchas ocasiones son más indicativos que los mismos precios para estimar la función de demanda de viviendas. En el gráfico 2 se muestran dos: la relación entre el coste medio de una vivienda y la renta bruta anual por hogar, y el porcentaje de la renta disponible que una familia tiene que dedicar a pagar mensualmente la vivienda. El primero nos dice que en estos momentos una familia media tendría que dedicar las rentas de 6,3 años para pagar una vivienda. Es una cifra notablemente inferior a la de 2007 (casi nueve años), pero todavía por encima de los cuatro años y medio de comienzos del siglo. El porcentaje de la renta que hay que dedicar mensualmente es del 32,3%, también bastante inferior al 47% de 2008, pero superior al 24% de comienzos del siglo.
Cuando en un mercado suben los precios, ello está indicando generalmente que la demanda aumenta con fuerza. En este caso, puede objetarse que, aunque es así, hay mucha oferta disponible (se calcula en torno a 400.000 el stock de viviendas nuevas sin vender y en torno a 1,5 millones si sumamos las usadas, bastante más del que sería normal), lo cual haría que no subieran los precios. Pero, una vez más, hay que recordar la segmentación de este mercado: hay zonas en las que la demanda crece con fuerza y no hay exceso de stock o no lo va a haber a corto plazo, por lo que suben los precios; en otras, hay exceso de stock y poca demanda, con lo que los precios no suben; pero la media de todo el sector da un aumento.
GRÁFICO 3
Fuentes: INE, Banco de España y Funcas (suavizado de las series).
La recuperación de la demanda podemos verla en los indicadores del gráfico 3. Una vez ajustados los datos de factores estacionales y suavizados, las transmisiones de derechos de propiedad crecen desde mediados de 2014 a un ritmo anualizado cercano al 12%, bien es verdad que desde niveles muy bajos: en los últimos doce meses se vendieron 350.000 viviendas nuevas y usadas, frente a 775.000 en 2007. En el segmento de vivienda nueva la diferencia es mucho mayor, aunque hay que tener cuidado con esta clasificación, pues se considera que una vivienda deja de ser nueva cuando ha transcurrido más de un año desde que acabó su construcción, haya sido ocupada o no. Otro indicador que aumenta con fuerza son las hipotecas constituidas para compra de viviendas. Su ritmo de crecimiento anualizado se ha situado en torno al 25% desde la primavera de 2014. Por último, el crédito nuevo a familias para compra de vivienda aumenta mucho más, alcanzando tasas anualizadas del orden del 70% en los últimos cinco meses hasta octubre.
GRÁFICO 4
Fuentes: M. Fomento, INE y Funcas (suavizado de las series).
No hay que confundir las operaciones de transacciones o transmisiones con la actividad constructora de vivienda, que es lo que recoge la contabilidad nacional como formación bruta de capital fijo (FBCF). Las compraventas de un periodo pueden realizarse sobre viviendas construidas en ese periodo o en anteriores, mientras que la FBCF mide la construcción que se ha hecho en un periodo dado (los ladrillos, otros materiales, empleo, etc. que se han utilizado). Esta, aunque en menor medida que las transacciones, también registra tasas positivas de crecimiento desde el segundo trimestre de 2014, y otros indicadores como los visados de vivienda nueva (suma móvil de los 24 últimos meses) o de rehabilitación y restauración (suma móvil de doce meses) crecen aún más (gráfico 4).
Los factores principales que explican la recuperación de la vivienda son el ajuste de sus precios, la creación de empleo y la disponibilidad de crédito. Si estos dos últimos se mantienen, este sector –intensivo en empleo– puede contribuir de forma importante a la recuperación de la economía española en los próximos años.
