La vivienda se ha mostrado sorprendentemente inmune a un shock tan virulento como el de la pandemia. Pero, ¿resistirá ante un brote aparentemente más benigno de tipos de interés y de inflación? La cuestión reviste una gran importancia para la sostenibilidad de la recuperación, habida cuenta del peso de la vivienda en las decisiones de consumo y de inversión, y en la estabilidad financiera.
El punto de partida es muy distinto a la época de la burbuja. Entonces los precios solo se sostenían gracias a un endeudamiento desmesurado, alimentando la sobreoferta de nuevas viviendas. Ahora, sin embargo, el dinamismo del mercado —evidenciado por un ascenso de las transacciones del 38% en 2021 y una subida de precios superior al 4%, anulando el leve descenso del año anterior— se apoya en el sobreahorro de las familias y sus excedentes de tesorería. Desde el inicio de la pandemia, los hogares han incrementado sus depósitos bancarios en casi 100.000 millones de euros, y el peso de su deuda es un 15% inferior a la media de los últimos dos lustros. Otro factor alcista es el buen comportamiento del mercado laboral, determinante crucial de la confianza de los compradores. El recurso a los ERTE ha permitido a muchas familias conservar su empleo pese a la abrupta contracción de la actividad, y la tasa de paro se sitúa ya en niveles inferiores al periodo pre-covid.
De manera similar, los indicadores del esfuerzo realizado por los particulares para adquirir inmuebles no evidencian ninguna “exuberancia irracional”. La carga financiera que entraña un crédito hipotecario supera ligeramente el 30% de la renta disponible de los hogares, una cifra consistente con los valores recomendados por los reguladores. Y prácticamente todos los préstamos están condicionados por una aportación de al menos el 20% del valor de tasación, algo que dista de las prácticas en vigor antes de la crisis inmobiliaria.
Fuentes: Funcas, Banco de España y Tinsa.
En cuanto a la oferta, el caso es que reacciona con lentitud en relación a la pujanza del mercado: el número de nuevas viviendas es notoriamente insuficiente para hacer frente a la escasez de vivienda.
Esta dinámica, sin embargo, puede verse fuertemente alterada por el giro de la política monetaria que ya se vislumbra en los mercados. En primer lugar, porque la expansión se ha sustentado en el contexto de abundante liquidez y bajos tipos de interés que prevalece desde antes de la pandemia –y que contrasta con la escasez de financiación durante la anterior crisis. El impacto en la demanda ha sido doble: los particulares han tenido acceso a créditos hipotecarios en condiciones excepcionalmente favorables. Y los inversores interesados en el segmento del alquiler han conseguido una remuneración del orden del 3,7%, según el Banco de España, sin contar las ganancias asociadas a la revalorización de los activos, algo que bate casi cualquier inversión alternativa.
Pero las circunstancias van a cambiar rápidamente. Se estima que cada punto adicional de tipo hipotecario incrementa la ratio coste financiero sobre renta disponible, o indicador de esfuerzo, en cuatro puntos porcentuales. Es decir, la normalización de tipos hipotecarios enfriará la demanda —si bien este efecto será gradual, al compás de las decisiones del banco central que se vaticinan—. En segundo lugar, el euríbor parece haber emprendido una senda alcista, y esto es una mala noticia para el 80% de prestatarios, endeudados a tipo variable. Con todo, la principal amenaza no viene de la posición financiera de las familias, relativamente saneada tras un largo periodo de desendeudamiento, ni de una burbuja de oferta como en la burbuja —la vivienda a precios abordables es notoriamente escasa—. En realidad, el riesgo de un previsible incremento de los tipos de interés, en un contexto incierto de inflación, es sobre todo macroeconómico. Nos asomamos por tanto a una moderación del ciclo expansivo de la vivienda, y no a un aterrizaje de emergencia.
OFERTA DE VIVIENDA | La actividad se ha resentido como consecuencia de la parálisis del sector de la construcción durante el confinamiento y posteriormente la aparición de cuellos de botella de suministros. Según el INE, en el último trimestre de 2021 la inversión en vivienda se situaba todavía un 8,5% por debajo del nivel precrisis, y el PIB del sector un 14%. La escalada de los costes de producción también ha contribuido a reducir la reactividad de la oferta ante una demanda boyante. Los materiales de construcción son un 19% más caros que antes de la pandemia.
Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.
