El sector inmobiliario está saliendo del abismo al que había caído como consecuencia de la crisis del ladrillo. La recuperación se nota sobre todo en el dinamismo del mercado de compraventa. El número de transacciones se ha multiplicado por dos desde los mínimos alcanzados en los años centrales de la crisis. El crédito hipotecario se dispara, a un ritmo netamente superior al crecimiento de la economía. Todo ello ha acabado por repercutir sobre el precio de la vivienda, que encadena dos años de subida.
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Sin duda, la aceleración de la creación de empleo contribuye a que se animen las familias a adquirir una vivienda. Además, los tipos de interés alcanzan valores prácticamente nulos y abaratan las hipotecas. Los bancos, por su parte, están en mejor condición para conceder créditos. Un efecto automático del aumento del precio de la vivienda es la revalorización del balance de los bancos que ostentan una importante cartera de créditos inmobiliarios. Así pues, las entidades disponen de más capacidad para la concesión de nuevos préstamos.
La inversión internacional juega un papel destacado en esta recuperación. Los fondos extranjeros, atraídos por la perspectiva de una rentabilidad elevada y ante la mejora de las perspectivas económicas, han regresado al mercado español. La inversión extranjera supera ya el 13% de todas las transacciones, y todo apunta a que los fondos incrementarán fuertemente su presencia, sobre todo en el centro de las grandes ciudades.
Algunos analistas han alertado del riesgo de una nueva burbuja. Sin embargo, hoy por hoy, ese riesgo parece moderado. El aumento del precio de la vivienda apenas ha repercutido sobre la construcción –el eslabón que falta para que se desencadene una burbuja. Los indicadores apuntan a una recuperación del sector, pero la actividad se sitúa todavía en niveles muy inferiores a los registrados hace una década. Por ejemplo, en 2016, se construyeron en torno a 21,000 nuevos edificios residenciales, la décima parte que en 2006, que marcó un record. Y el sector ha perdido más de un millón de puestos de trabajo desde el estallido de la burbuja.
«El principal elemento de vulnerabilidad viene de la deuda de las familias, que se ha estancado a un nivel elevado […] Si bien la deuda se ha desinflado algo desde el apogeo de la burbuja, todavía se sitúa en cotas históricamente altas. Además, las familias españolas están entre las más endeudadas de los países de la zona Euro».
Si la construcción responde moderadamente al alza de los precios es porque existe un importante stock de viviendas construidas en el auge del ladrillo y que todavía no se han vendido. Se estima que hay medio millón de viviendas nuevas disponibles en el mercado.
El principal elemento de vulnerabilidad viene de la deuda de las familias, que se ha estancado a un nivel elevado. Según los datos para el último trimestre del 2016, los hogares españoles soportan una deuda que supera los ingresos que generan cada año. Si bien la deuda se ha desinflado algo desde el apogeo de la burbuja, todavía se sitúa en cotas históricamente altas. Además, las familias españolas están entre las más endeudadas de los países de la zona Euro.
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Por lo tanto, muchas familias se exponen al encarecimiento de los créditos hipotecarios que acabará por producirse en los próximos dos años, coincidiendo con la normalización de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo.
Conviene pues vigilar el cumplimiento estricto de la normativa en la concesión nuevos créditos. La aplicación de tipos de interés fijos sobre los préstamos hipotecarios también reduciría la vulnerabilidad del mercado. Más del 60% de los préstamos hipotecarios son a tipo variable, mientras que esta práctica está poco extendida en otros países como Alemania o Francia. Por otra parte, debería reconsiderarse la base impositiva sobre las plusvalías inmobiliarias, para gravar las ganancias a corto plazo, de tipo especulativo, como ocurre en países de nuestro entorno. Esto se consigue con una progresividad en el impuesto, de forma que las ventas de pisos que tienen poca antigüedad soporten un tipo más elevado.
Con todo, la aceleración del crecimiento y el mantenimiento de unos niveles de deuda elevados evidencian un nuevo contexto. Al no disponer del instrumento monetario, en manos del BCE, lo deseable sería una acción más contundente en materia de recaudación y de reducción del déficit público. Los recién aprobados Presupuestos Generales del Estado podían haber sido más ambiciosos y en cualquier caso no parecen estar a la altura de las circunstancias. Por otra parte, un mayor equilibrio en el reparto de los frutos de la recuperación, a favor de las rentas salariales, ayudaría a contener el endeudamiento de la economía española.
Fuentes de los gráficos: INE, M. Fomento, BCE y Funcas.
