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Desafíos en el mercado inmobiliario europeo

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La evolución de los precios de la vivienda en la UE muestra una heterogeneidad considerable. En países como Letonia, Islandia, Eslovenia, Irlanda, Portugal, Eslovaquia y Hungría, el crecimiento anual de precios de la vivienda superaba los dos dígitos en el primer trimestre de 2018. España se sitúa en una posición intermedia, con tasas interanuales que, a principios de este año se situaban en el 6,2%, algo por encima del incremento medio en la Eurozona (4,5%) y en la UE (4,7%). Entre los países que parecen mostrar una persistente caída de precios destaca Italia.

Cuadro 1. Ranking de variación anual de precios de la vivienda en Europa: diferentes mercados, diferentes velocidades

País 2015 2016 2017 2018 (IT)
Letonia 6,6 7,8 7,9 13,7
Islandia 8,7 13,6 17,3 13,7
Eslovenia 0,1 6,9 10 13,4
Irlanda 6,9 8,5 11,8 12,3
Portugal 5 7,6 10,5 12,2
Eslovaquia 4,8 8,3 5,8 11,7
Hungría 14,7 11,8 6,9 11,5
Países Bajos 4,3 6 8,5 9,3
Croacia -2,1 0,8 7,6 8,5
Lituania 3,3 9,5 6,9 7,8
República Checa 4,5 10,9 8,4 7,7
Bulgaria 4 8,1 8,2 7,1
Estonia 5,1 7,7 4,9 6,6
Rumanía 2,8 7,3 5,6 6,6
España 4,2 4,4 7,2 6,2
Luxemburgo 3,7 7,8 4,2 6,2
Polonia 1 4 3,9 6
Dinamarca 7,1 4,1 4,5 5,8
Alemania 5,8 6,9 4,6 5,3
Austria 6,4 7 6,5 5,3
Malta 8,2 4,9 4,9 5,2
Reino Unido 6,4 5,4 4,6 4,4
Chipre -2,1 3,3 2,5 3,7
Francia -0,2 1,6 3,3 3,4
Bélgica 1,5 2,6 3,6 2,5
Finlandia 0,5 0,5 1,2 -0,1
Italia -2,1 -0,8 -0,2 -0,4
Suecia 14,2 6,5 3 -0,4
Noruega 5,5 11,5 0,6 -1,1
Eurozona 2,5 3,9 4,3 4,5
UE-28 3,5 4,5 4,5 4,7

Fuente: Eurostat y elaboración propia

Una de las cuestiones relativas a la correcta identificación de tendencias inmobiliarias es la diferencia existente entre el precio observado en grandes urbes y el de poblaciones de tamaño medio y reducido. Los promedios están influidos significativamente por la evolución de precios en ciudades de referencia. Y sus efectos se dejan notar principalmente (aunque no de forma exclusiva) en una considerable elevación del coste de acceso a vivienda en un corto espacio de tiempo para importantes porcentajes de población que residen y/o trabajan en esas ciudades. Esto tiene una incidencia, a su vez, en la calidad de las condiciones de vida en las mismas. En las grandes ciudades donde se concentran las mayores dificultades de acceso a vivienda. Y el problema es más agudo en los distritos más céntricos de estas urbes. En muchos de ellos se está produciendo –ligado al problema del alquiler y los precios de la propiedad– el fenómeno denominado de gentrificación, término que se ha adoptado del anglosajón gentrification pero que podría traducirse como aburguesamiento. Se trata del proceso mediante el cual los hogares con los mayores niveles de renta adquieren progresivamente propiedades para su reforma o acceden al alquiler a precios elevados sustituyendo a propietarios de renta antigua. Esto expulsa, progresivamente, a las economías domésticas que no pueden afrontar los nuevos costes de la propiedad. Esta transformación se acelera también a medida que grandes fondos de inversión adquieren muchas de estas propiedades por sus rentabilidades post-crisis y las añaden al mercado de alquiler a precios elevados.

«Hay un crecimiento muy considerable de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), que constituyen el grueso del mercado alternativo bursátil. Estas empresas cuentan con un tratamiento fiscal favorable que  podría estar alentando el enfoque especulativo».

Se ha señalado en ocasiones que estos cambios coinciden con las dificultades que la crisis ha generado en muchas familias y con los desahucios. Eurostat ofrece datos sobre el porcentaje de población con privación severa de vivienda. La ratio es preocupante –y ha aumentado tras la crisis– en Italia, donde alcanza el 7,6%. El promedio de la UE es del 4,8% y del 3,5% en la Eurozona. En países como Austria, Portugal o Grecia la ratio sigue estando por encima del 4% pero ha mejorado tras la crisis. España aparece como uno de los países con registros más reducidos, en el 1%.

¿Qué hay del mercado del alquiler y del aumento de precios generalizado en el mismo? ¿Supone el aumento del coste de alquiler un problema nuevo en España? ¿Son los alquileres turísticos los responsables de los cambios que se están observando? En el mercado inmobiliario español hay un cierto repunte de la rentabilidad del alquiler y una recuperación progresiva (más por la vía de precios que en términos de acceso o transacciones) tras la crisis financiera. En este sentido, se ha establecido un debate sobre la situación del alquiler, las posibles vías por las que podría mejorarse la accesibilidad al mismo y el papel que pueden estar jugando los alquileres turísticos. Al igual que en otros ámbitos, en el mercado inmobiliario son necesarios incentivos y reglas que impidan que la irresponsabilidad pueda imponerse al bien común. En España, las leyes del suelo y los parámetros fiscales de la construcción han cambiado poco, salvo en lo que se refiere (limitadamente) a la protección del litoral. Por ejemplo, hay un crecimiento muy considerable de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), que constituyen el grueso del mercado alternativo bursátil. Estas empresas cuentan con un tratamiento fiscal favorable que  podría estar alentando el enfoque especulativo. Y esto puede estar afectando a los precios del alquiler, aunque es preciso un análisis más exhaustivo para confirmar estas hipótesis.

En cuanto a los arrendamientos turísticos, también es posible que tengan un efecto pero seguramente es mucho más reducido que el que algunas veces se quiere establecer. Su efecto puede ser mayor sobre el sector hotelero que sobre el propio mercado de alquiler. Lo que prima, en todo caso, es que estos arrendamientos ofrezcan seguridad jurídica y no sean opacos fiscalmente. Ya se han dado pasos en esta dirección y en 2019 se exigirá a las plataformas online de este negocio la cesión de datos de clientes a la Agencia Tributaria.

En la polémica existente sobre el tratamiento de los alquileres turísticos, los ayuntamientos de algunas grandes ciudades europeas (incluidas españolas como Madrid y Barcelona) han impuesto límites o trabas a esos arrendamientos. El informe de la CNMC anteriormente citado se pronuncia al respecto y estima que son bastantes más (y de más peso) los beneficios que las contrapartidas. Entre las ventajas, indica la CNMC que las plataformas digitales ofrecen “la posibilidad de consultar y comparar online las características de los alojamientos”, y la “reducción de los costes de transacción, al incorporar sistemas de pago electrónicos que facilitan la realización de transacciones económicas”. También se refiere al “hecho de que permiten a los particulares entrar en el mercado aun careciendo de los recursos de las empresas tradicionales, como son la experiencia comercial o las formas de aceptar un pago, de realizar un contrato, de crear una marca o de tener un seguro.” Finalmente, señala la CNMC que “las plataformas reducen significativamente los problemas de información asimétrica tradicionales (…) mediante los mecanismos de reputación que incorporan, proporcionando a los usuarios información del alojamiento y de cómo ha sido valorado este por otros usuarios”.

Como en otros sectores de servicios e industriales, la transformación tecnológica está ofreciendo oportunidades pero también generando polémica, siendo el reto el lograr un equilibrio para el avance social compatible con la digitalización al tiempo que en condiciones competitivas, fiscales y laborales equilibradas.

Más información en el artículo ‘El mercado de la vivienda en Europa: viejas costumbres y nuevos desafíos’, publicado en Cuadernos de Información Económica, número 266

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